建筑企业不能对合同法施行之前成立并且房款已经付清的房屋行使优先受偿权
发布时间：2013-03-12 17:17:00 作者：
〔编者按〕：建设工程优先受偿权是一项对建筑企业的利益有重要保障作用的制度。蒲杰律师对此有深入研究，除发表了多篇论文外，还承办了数起诉讼案件。作为房地产、建筑专业律师，蒲杰在金融机构也具有较大影响力。本网站选择刊登蒲杰律师主办、刘智豪律师协办的一起典型案例的代理意见书，进一步印证了法学理论素养对律师代理案件成败的重要作用。
2003年春节前夕，建设银行四川省分行资保部接到下级行的报告，省建×公司因四川亚都置业（集团）有限公司拖欠工程款约1,100万元，向成都中级法院提起了诉讼，要求对其承包的“亚都大厦”行使优先受偿权。由于该大厦系建设银行出资约1.7亿元从亚都公司购得，如果省建×公司诉讼得胜，建设银行将遭受重大损失。为此，建设银行立即委托蒲杰律师代理此案。但是，蒲杰律师研究案情后提出，该案处理结果与建设银行利益有直接利害关系，建议建设银行以第三人身份请求参加诉讼，得到建设银行认可。之后，蒲杰律师代理建设银行向成都中级法院提出参加诉讼申请，该院裁定建设银行作为第三人参加诉讼。关于本案实体问题，大部分律师认为，省建×公司要求行使优先受偿权的建筑物系商业用房，不属于建筑施工企业不能行使优先受偿权的范畴。也许“天才律师”在关键时总有过人之处，他另辟蹊径研究这一问题后，出人意料地提出了优先受偿权制度不具有溯及既往的效力，该制度不适用于本案的观点。目前，该案一审判决已经作出，蒲杰律师的代理意见得到完全采纳，判决亚都公司支付工程款约1,300万元（含逾期付款利息），驳回了省建×公司对“亚都大厦”行使优先受偿权的诉讼请求，建设银行获得全面胜诉。该案正在二审过程中。
出于对本案原告名誉的尊重，本文隐去了真实名称。同时，标题进行了调整。
附：
建筑企业无权依据现行规定对合同法施行之前成立的合同
并且购房人已经支付了全部或者大部分款项的商业用房行使优先受偿权的
代理意见书
尊敬的审判长、审判员：
就题述案，作为本案第三人的代理律师，现根据庭审查明事实及相关法律规定，提交本代理意见，望法庭采纳，根据事实和法律作出判决。
一、优先受偿权制度不具有溯及既往的效力，因此，该制度不适用于本案
建设工程价款优先受偿权，是1999年10月1日生效实施的《合同法》第286条确定下来的一项新的法律制度。该项新法律制度是否具有溯及既往的效力，最高人民法院在1999年12月1日颁布的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（以下称合同法司法解释）第1条明确规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案所争议的合同签订并成立于1993年9月，属于合同法司法解释第1条所指“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到法院”的情况，其法律适用应当按照该条规定执行。
二、第三人早于1994年就购买了“亚都大厦”，并支付了几乎全部房款，并且目前已将“亚都大厦”投入使用，省建一公司对亚都大厦不享有优先受偿权
1994年10月18日，第三人与亚都公司签订《售房合同》，以人民币16，900万元的价款整体购买“亚都大厦”，并已向亚都公司支付了购房款169,932,949.19元。同时，作为开办金融业务的经营场所和办公场地，第三人已于2002年底将“亚都大厦”投入使用。代理人认为，在亚都大厦已经整体出售给建设银行，房款已经基本付清，并且已经投入使用的情况下，省建×公司对“亚都大厦”不能享有优先受偿权。法理依据是：
根据合同法司法解释第1条的立法精神，合同法生效实施前没有法律规定而可以适用合同法的情况，必须以合同法的适用不违背公平原则和不破坏交易秩序为前提。当时没有法律规定而适用合同法的，如果其适用结果将破坏交易秩序，损害其他交易当事人的利益，就不能适用合同法。
省建×公司在1993年9月与亚都公司签订施工合同时，由于不存在优先受偿权制度，因此并不能预见在建筑工程价款不能得到清偿时仍然可以对“亚都大厦”行使优先受偿权，而确保自己的利益“毫发无损”。如果在本案中适用优先受偿权制度，就意味着将省建×公司的商业风险降到了零。同样的道理，第三人在1994年10月与亚都公司签订购房合同时，也无法预见到将来省建×公司可能对亚都大厦行使优先受偿权，从而影响自己的购房目的。按照当时的法律，在房屋已经出售的情况下，承包人是不能对“亚都大厦”行使优先受偿权的，购房人只要支付了房款，使用了房屋，承包人是不能对建筑物本身再主张什么权利的。事实上，任何一项法律制度的适用都既不应降低当事人在法律适用前可以预见的商业风险，也不应增大当事人可以预见的商业风险。因此，在本案中适用优先受偿权，将严重破坏第三人与亚都公司既成的交易关系交易秩序，并且也将毫无道理地增大对承包人利益的保护力度，是不符合《合同法》司法解释精神的。
综上所述，第三人请求贵院依法判决驳回省建×公司要求对“亚都大厦”行使优先受偿权的诉讼请求，公平维护交易各方的利益，确保法律的正确实施。
此意见。
2003年春节前夕，建设银行四川省分行资保部接到下级行的报告，省建×公司因四川亚都置业（集团）有限公司拖欠工程款约1,100万元，向成都中级法院提起了诉讼，要求对其承包的“亚都大厦”行使优先受偿权。由于该大厦系建设银行出资约1.7亿元从亚都公司购得，如果省建×公司诉讼得胜，建设银行将遭受重大损失。为此，建设银行立即委托蒲杰律师代理此案。但是，蒲杰律师研究案情后提出，该案处理结果与建设银行利益有直接利害关系，建议建设银行以第三人身份请求参加诉讼，得到建设银行认可。之后，蒲杰律师代理建设银行向成都中级法院提出参加诉讼申请，该院裁定建设银行作为第三人参加诉讼。关于本案实体问题，大部分律师认为，省建×公司要求行使优先受偿权的建筑物系商业用房，不属于建筑施工企业不能行使优先受偿权的范畴。也许“天才律师”在关键时总有过人之处，他另辟蹊径研究这一问题后，出人意料地提出了优先受偿权制度不具有溯及既往的效力，该制度不适用于本案的观点。目前，该案一审判决已经作出，蒲杰律师的代理意见得到完全采纳，判决亚都公司支付工程款约1,300万元（含逾期付款利息），驳回了省建×公司对“亚都大厦”行使优先受偿权的诉讼请求，建设银行获得全面胜诉。该案正在二审过程中。
出于对本案原告名誉的尊重，本文隐去了真实名称。同时，标题进行了调整。
附：
建筑企业无权依据现行规定对合同法施行之前成立的合同
并且购房人已经支付了全部或者大部分款项的商业用房行使优先受偿权的
代理意见书
尊敬的审判长、审判员：
就题述案，作为本案第三人的代理律师，现根据庭审查明事实及相关法律规定，提交本代理意见，望法庭采纳，根据事实和法律作出判决。
一、优先受偿权制度不具有溯及既往的效力，因此，该制度不适用于本案
建设工程价款优先受偿权，是1999年10月1日生效实施的《合同法》第286条确定下来的一项新的法律制度。该项新法律制度是否具有溯及既往的效力，最高人民法院在1999年12月1日颁布的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（以下称合同法司法解释）第1条明确规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案所争议的合同签订并成立于1993年9月，属于合同法司法解释第1条所指“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到法院”的情况，其法律适用应当按照该条规定执行。
二、第三人早于1994年就购买了“亚都大厦”，并支付了几乎全部房款，并且目前已将“亚都大厦”投入使用，省建一公司对亚都大厦不享有优先受偿权
1994年10月18日，第三人与亚都公司签订《售房合同》，以人民币16，900万元的价款整体购买“亚都大厦”，并已向亚都公司支付了购房款169,932,949.19元。同时，作为开办金融业务的经营场所和办公场地，第三人已于2002年底将“亚都大厦”投入使用。代理人认为，在亚都大厦已经整体出售给建设银行，房款已经基本付清，并且已经投入使用的情况下，省建×公司对“亚都大厦”不能享有优先受偿权。法理依据是：
根据合同法司法解释第1条的立法精神，合同法生效实施前没有法律规定而可以适用合同法的情况，必须以合同法的适用不违背公平原则和不破坏交易秩序为前提。当时没有法律规定而适用合同法的，如果其适用结果将破坏交易秩序，损害其他交易当事人的利益，就不能适用合同法。
省建×公司在1993年9月与亚都公司签订施工合同时，由于不存在优先受偿权制度，因此并不能预见在建筑工程价款不能得到清偿时仍然可以对“亚都大厦”行使优先受偿权，而确保自己的利益“毫发无损”。如果在本案中适用优先受偿权制度，就意味着将省建×公司的商业风险降到了零。同样的道理，第三人在1994年10月与亚都公司签订购房合同时，也无法预见到将来省建×公司可能对亚都大厦行使优先受偿权，从而影响自己的购房目的。按照当时的法律，在房屋已经出售的情况下，承包人是不能对“亚都大厦”行使优先受偿权的，购房人只要支付了房款，使用了房屋，承包人是不能对建筑物本身再主张什么权利的。事实上，任何一项法律制度的适用都既不应降低当事人在法律适用前可以预见的商业风险，也不应增大当事人可以预见的商业风险。因此，在本案中适用优先受偿权，将严重破坏第三人与亚都公司既成的交易关系交易秩序，并且也将毫无道理地增大对承包人利益的保护力度，是不符合《合同法》司法解释精神的。
综上所述，第三人请求贵院依法判决驳回省建×公司要求对“亚都大厦”行使优先受偿权的诉讼请求，公平维护交易各方的利益，确保法律的正确实施。
此意见。
