一、裁判要旨

同一物业管理区域内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。

二、当事人

原告（被上诉人）：重庆佳桂物业管理有限公司（以下简称佳桂公司）

被告（上诉人）：重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重百公司）

第三人（原审第三人）：云阳县重百商场商住小区业主委员会（以下简称重百业委会）

第三人（原史奈第三人）：重庆市佳庆实业有限公司（以下简称佳庆公司）

三、案情摘要

2006年重百公司（乙方）与佳庆公司（甲方）签订商业用房预期购买合同，约定乙方购买甲方的房屋作为开办重百云阳商场的经营场地（总面积为18304.36平方米，4楼以下及地下室为商场用房，5、6楼为住宅）；乙方购买单价中包括商业用房出售范围内的消防设备设施、给排水设备设施、供配电设备设施、建筑物配套土建工程及外墙立面装饰安装、室外环境市政安装配套土建工程等内容。

所购房屋投入使用后，重百公司一直利用物业自身配套的设施设备对商场区域、商场大楼两侧的共用楼道、电梯以及商场外部购物广场提供物业服务，并自行承担了电梯维修、垃圾清运、人防消防和相应人工工资等费用。

2007年9月1日，佳庆公司与重庆市百翔物业管理有限公司（以下简称百祥公司）签订前期物业项目承包经营合同，约定百祥公司提供物业服务的范围为：云阳重百购物休闲广场红线范围内（重百云阳商场红线内除外）。

2010年7月5日，重百业委会成立，其所代表的物业管理区域占地面积9304平方米，总建筑面积为42864.59平方米，重百公司云阳商场位于重百业委会代表的物业管理区域内。

2011年12月18日，重百业委会选聘佳桂公司作为小区的物业服务企业，双方签订的物业服务合同约定物业费收取标准为：住宅0.8元/平方米/月；商业物业2.00元/平方米/月。

2012年2月28日，佳桂公司函告重百公司缴纳物业服务费。同年3月9日，重百公司复函表示其独立成区，不应向佳桂公司缴纳物业费。

随后，佳桂公司诉至法院，要求重百公司按商业物业缴费标准，以其实际物业面积（17751.10平方米）支付2012年1至8月期间的物业费248515.40元。重百公司抗辩称，重百公司对红线范围内的物业独立成区，重百公司自行红线范围内的物业提供物业服务并承担费用，不应支付物业费。

四、法院裁判

重庆市云阳人民法院审理后认为：重百公司云阳商场位于重百业委会所代表的物业管理区域之内。重百业委会与佳桂公司签订的物业服务合同合法有效，对重百公司具有约束力。

重百公司辩称其所有的物业是独立成区的物业，但未提供充分的证据加以证明，该抗辩理由不成立。

佳桂公司履行了对所在小区实施物业管理和服务的义务，重百公司应当根据佳桂公司与重百业委会所签物业服务合同约定的物业费支付标准交纳物业费。

云阳法院判决：重百公司在判决生效后十日内给付佳桂公司2012年1月1日至2012年8月1日的物业费248515.4元。

一审判决后，云阳公司不服，上诉称其提交的商业用房预期购买合同、前期物业项目承包经营合同等证据证明，建设单位佳庆公司在向重百公司出售业务时，已经将重百公司涉案物业与其他物业分别划定红线范围。涉案物业的公共设施设备是单独配套设立的。重百公司购房款中包括了购买配套物业服务设施设备的费用，该物业服务设施设备的产权归重百公司所有。

上诉人提交的各项配套设施设备的维护、管理协议、发票及支付凭证等，证明重百公司一直对物业配套的设施设备进行维修、养护和管理，利用该配套设施设备自行提供了物业服务并承担了相应费用，重百公司云阳商场是独立的物业管理区域，不应支付物业费。

重庆市第二中级人民法院审理后认为，佳庆公司与百祥公司签订的前期物业项目承包经营合同约定，百祥公司提供物业服务的范围不包括重百云阳商场红线之内的物业区域。重庆云阳商场特别设置了消防、给排水、供配电、室外环境安全等配套的设施设备，并对前述公共设施设备进行了独立的维护和管理，履行了大部分物业服务和管理职责，故重百公司云阳商场与佳桂公司的物业服务区域相对独立。

但是，重百公司云阳商场与佳桂公司提供物业服务的部分范围不可分割，没有完全独立成区，根据佳桂公司提供物业服务的实际情况，依据重百公司的申请，酌情确定本案所涉物业的物业费按照0.6元/平方米/月计算。

重庆市二中院判决：重百公司在判决生效后十日内支付佳桂公司2012年1月1日至2012年8月1日的物业费74554.62元。

五、裁判评析

(一)同一物业管理区域之内物管相对独立区域的认定

根据物业管理条例第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。通常情形下，物业管理区域是按物业项目建设规划许可证确定的用地红线图划定的，而且一个物业管理区域只有一套物业服务设施设备。物业服务企业受托对某一物业管理区域实施物业管理，是对该物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护。

但是，在物业管理区域划分的实践中，物业项目规划许可证确定的用地红线并不是划分物业管理区域的唯一标准，建筑物规模、社区建设等亦是确定物业管理区域的重要因素。而且，物业管理区域的划分最终通过行政备案、行政登记或者行政决定等方式确定。当分别具有规划许可证或者配套设施设备能够分割并独立使用的多个物业项目基于建筑物规模、社区建设等因素被确定为一个物业管理区域时，同一物业管理区域内的多个物业项目、类型可能不同，而且可能各自具有配套的物业服务设施设备。

当不同类型的物业项目尤其是各自具有配套物业服务设施设备的物业项目被划入同一物业管理区域时，特定物业服务企业虽然受托对整个物业管理区域实施物业管理，但是部分业主基于惯常做法或者满足生产经营的特殊需要，可能利用自有物业所配套的设施设备对其专有部分和部分区分共有部分自行提供物业服务并自主维修、养护、管理配套的设施设备，即物业服务企业在客观上不是对特定物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地都实施了物业管理，亦不是对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序都进行了维护，而只是对部分物业管理区域实施了物业管理。在同一物业管理区域之中，物业服务企业在客观上未实施或未完全实施物业管理而由业主自行提供物业服务的区域，即为本文所指的物业管理相对独立的区域。

当然，物业服务设施设备能够分割并独立使用的多个物业项目被划入同一物业管理区域，并不必然形成物业管理相对独立的区域。应当符合以下五个条件：

1、该物业区域属于某一被划定的物业管理区域之内，而未通过行政备案、登记、决定等方式成为独立的物业管理区域；

2、该物业区域具备配套的给排水、供配电、消防、环保等公共设施设备，具有单独实施物业管理的基本条件；

3、该物业区域既包括区分所有的专有部分，亦包括区分共同部分，即该区域是由专有部分和共有部分组成的，而不仅仅是业主的专有部分；

4、该物业区域的业主利用配套的共用设施设备为专有部分及其相关关联的区分共有部分提供了物业管理，并承担了公共设施设备养护、维修和管理的相关费用。物业服务企业没有为该区域的业主提供服务或者没有提供与其他业主同品质的物业服务；

5、该物业区域的业主为专有部分以及区分共有部分提供物业服务的实际水平能够满足基本的生产生活需要。

二、物管相对独立区域业主变更物业费标准的法理

1、法理依据

根据建筑物区分所有的法理，物业管理区域由各区分所有权人专有部分和区分共有部分组成。对区分共有部分，根据物权法第八十一条规定，业主可自行管理，也可以委托物业服务企业管理。当业主通过业委会选聘物业服务企业进行管理时，业主将本属自己的管理事务委托给物业服务企业办理的，应当支付物业费。可见，物业服务企业收取物业费的正当性在于其接受业主委托，管理了本应由业主自行管理的区分共有部分。

在物业管理相对独立的区域，物业配套的设施设备属于个别业主甚至某一业主单独所有，而不属于同一物业管理区域之内的全体业主区分共有。业主利用配套的设施设备对专有部分及相关联的区分共有部分自行提供物业服务，并自行承担管理、养护、维护该设施设备的相关费用时，其在事实上未将配套的设施设备、与其专有部分联系紧密的相关场地的管理以及相关生活秩序的维护等事务委托给物业服务企业实施物业管理。物业服务企业在事实上亦未向其提供或者未按向其提供与其他业主同等品质的物业服务。此种情况下，如物管相对独立区域的形成具有正当原因，要求物管相对独立区域的业主与其他业主按同一标准支付物业费，显与权利义务相一致的原则相冲突，有失公平。

2、法律依据

物管相对独立区域的业主变更物业费支付标准，实质上是变更物业服务合同。依法理，合同可在合同当事人协商一致后变更，亦可在具备法定事由时由合同一方单方变更。

根据我国合同法第五十四条、民法通则第五十九条以及合同法解释（二）第26条的规定，在合同订立阶段存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危情形的，当事人可基于前述事由单方变更合同；在合同成立以后，发生重大情势变更的，当事人亦可单方变更合同。业主委员会基于业主大会的决定代表全体业主与物业服务企业依法签订物业服务合同时，不存在欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危等情形，即使少数业主的意见与业主委员会所代表的绝大多数业主的意见不一致，物业服务企业亦不存在利用己方优势或者对方没有经验订立合同的问题。物业服务企业按同一标准或品质为全体业主提供服务，也不存在合同缔结时显示公正的情形。

但是，无论物管相对独立区域是在物业服务合同签订之前形成的，还是在物业服务合同签订之后形成的，如果物管相对独立区域的业主一直利用配套设施设备自行提供物业服务并承担相关费用，物业服务企业对此并未提出异议，亦未对该区域的业主提供或与其他业主同等品质的物业服务，那么可以推定物业服务企业在事实上已经接受业主自行提供物业服务的现状。这无异于该区域的业主和物业服务企业均以自己的实际行为表示同意变更双方物业服务合同所约定的提供服务的区域、方式和品质有着内在的联系，故双方同意变更前述内容意味着同意对物业费支付标准进行变更。

即使不认定双方对曾以实际行为表明同意变更合同或收费标准，因物业服务企业在事实上未按合同约定的服务品质向物管相对独立区域内的业主提供物业服务，业主也可以物业服务企业向其实际提供的物业服务的质量不符合原合同约定为由，参照合同法第111条关于减少价款的规定，诉请法院合理确定其支付物业费的标准、减少其应支付的物业费用。

(三)变更物管相对独立区域物业费标准应考虑的因素

根据物业管理条例第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物管相对独立区域的业主申请变更物业费支付标准时，人民法院宜将体现物业服务收费合理原则、物业服务收费与服务水平相适应原则的相关因素宜纳入考虑范围：

1、物管相对独立区域形成的原因。如物管相对独立的区域是通过强迫、暴力等方式形成的，不受法律保护。如是基于尊重物业管理的惯常作法或者为了满足正常生产生活需要自然而然形成的，可考虑调整物管相对独立区域支付物业费的标准。

2、业主对区分共有部分提供物业服务的面积大小。物管相对独立区域的业主为区分共有部分提供服务的面积越大，降低其支付物业费用标准的幅度可大一些。反之，降低的幅度可小一些。

3、业主为区分共有部分支出的成本，是物业服务企业应当支出而没有支出的成本。业主支付的成本越多，物业服务企业减少的成本就越多，降低物业费支付标准的幅度就越大。

4、物管相对独立区域的业主为专有部分和区分共有部分提供物业管理和服务的水平高低。如业主利用配套设施设备、安排专门人员提供垃圾清运、绿化保洁、秩序维护等物业管理和服务能够满足日常生产生活需要，其提供服务的品质越高，则该区域对物业服务企业提供物业服务的依赖性越低，降低物业费支付标准的幅度就宜更大，反之亦然。

本案中，重百云阳商场物业在建设阶段就特别配置了消防、给排水、供配电、室外环境安全等配套的物业服务设施设备。根据前期物业服务合同，重百公司自行提供物业管理是惯常作法。确定物业管理区域时，重百商场物业被划入重百业委会所代表的物业管理区域之内。

但是，重百公司一直利用商场配备的公共设施设备对商场内部、商场大楼两侧的共用楼道、电梯以及商场外部购物广场提供物业服务，并支付了水电、保洁、人防消防等费用和相应的人工工资，履行了大部分物业服务和管理职责，佳桂公司对此亦未提出异议。

基于前述事实，二审法院认定重百商场物业构成物管相对独立区域、佳桂公司为重百商场提供物业服务的水平尚不及向普通住宅的业主提供物业服务的水平，改判重百公司的物业费支付标准亦低于普通住宅类物业收费标准。裁判结果体现了法律效果与社会效果的有机统一，正确且妥当。