【良讼按】

最高院于近期公布了新的典型案例，明确传递了预售备案登记不能对抗法院对涉案标的物查封的观点，作为只从事民商事争议解决的律师事务所，现整理发表。

【案件来源】

（2017）最高法民终606号《民事判决书》

【案情简介】

2015年6月18日，麻小林与金昊公司签订了6份《商品房买卖合同》，约定金昊公司将其开发的位于甘肃省庆阳市环县环城镇共6套门面房出售给麻小林，2015年12月31日前交付房屋，并办理了商品房预售合同备案登记，但至今金昊公司并未交付房屋。

2016年2月25日，一审法院受理甘肃银行庆阳分行与金昊公司、胡刚、胡润霞、任亚倩金融借款合同纠纷一案。2016年1月5日一审法院根据甘肃银行庆阳分行诉前财产保全申请，作出（2016）甘财保字1号民事裁定，裁定冻结金昊公司、胡刚、胡润霞、任亚倩的银行账户资金人民币1040万元或查封、扣押其等值的其它财产。2016年1月8日，一审法院向庆阳市环县房地产管理局发出(2016)甘执保字第O1号协助执行通知，查封了金昊公司开发的位于环县环城镇兴隆路地中海商住小区全部房地产，其中包括涉案6套房屋。

2016年5月3日，麻小林认为其与金昊公司就涉案房产已签订有《商品房买卖合同》，并支付购房款，该房产属于其个人财产，一审法院查封不当，向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年7月25日作出（2016）甘执异13号执行裁定，驳回了麻小林的异议请求。麻小林不服该裁定，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。

【争议焦点】

商品房预售备案登记能否对抗法院对涉案标的物的查封？

【裁判意见】

最高院认为：

麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，办理了预售备案登记不能等同于办理了房屋产权预告登记。因此根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条规定，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。

另，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”。经审理查明，麻小林与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务，故麻小林的主张也不符合前述规定，本院不予支持。

【相关法律条文摘要】

《物权法》

第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 (全文结束)