【案件来源】
(2017)民申573号《民事判决书》
【裁判要旨】
1.案外人与被执行人之间的房屋买卖合同有效是认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提；
2.全款（或剩余款项交付执行）、合法占有、对未过户没有过错是认定案外人案外人享有足以排除强制执行的民事权益的关键。
【裁判文书】
最高人民法院
民事判决书
(2017)民申573号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐延发。
被申请人（一审被告、二审被上诉人)：黄卿安。
一审第三人：三亚天意实业发展有限公司。
再审申请人唐延发因与被申请人黄卿安、一审第三人三亚天意实业发展有限公司（以下简称天意公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2016）琼民终36号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
唐延发申请再审称，（一）一审、二审判决对涉案房屋占有事实的认定是错误的。唐延发与天意公司签订了《认购商品房协议书》，购买了三亚市“太阳岛公寓”16层D2号房屋，缴纳了购房款，办理了进户手续，缴纳了物业费、电梯费、水电费及装修押金等费用，并办理房屋钥匙交接手续。2015年1月，三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）裁定查封该房屋，查封时查看房屋里面无人居住，就认定唐延发对房屋没有实际占有，于是就将房屋查封。实际上，唐延发已和天意公司办理房屋钥匙交接手续，应视为对房屋实际占有。一审法院以是否实际住人为标准来认定实际占有，是错误的。（二）一审、二审判决适用法律错误。(2013)泉民初字第1170号民事调解书的内容所确定的是个人之间的借款，跟唐延发购买的房屋之间没有任何关联性，涉案房屋不能成为(2013)泉民初字第1170号民事调解书项下的执行标的物。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定申请再审，请求撤销（2016）琼民终36号民事判决。
黄卿安提交意见称，（一）一审法院对涉案房屋的执行措施程序合法、实体正当。一审法院在查封之前，已向物业管理公司提取物业登记表，确认房屋现状为毛坯后，即对房屋现状拍照进行证据固定，张贴封条，查封程序并无不当；（二）唐延发未实际取得涉案房屋的物权，对涉案房屋也不享有其他实体权利。从债的层面来说，虽然唐延发与天意公司订立了《认购商品房协议书》，依照协议支付了定金或部分购房款，但“太阳岛公寓”商品房项目未竣工验收，天意公司未取得商品房预售许可证，《认购商品房协议书》属无效合同。从物权变动层面来说，天意公司尚未对涉案房屋进行初始登记，也未实际取得涉案房屋的物权，唐延发不可能凭借一份无效的合同使涉案房屋产生物权变动的效果；（三）唐延发的购房情况不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所保护的类型：首先，该条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有”规定所隐含的重要前提是，唐延发和天意公司签订的合同是合法有效的。若丧失这个基本前提，即便唐延发根据无效的合同支付了对应价款，那对于天意公司来说，获得的仅仅是不当得利，根据合同法的规定是要返还的。其次，唐延发明知天意公司开发的项目未取得预售许可证，并未竣工验收，仍然贪图便宜贸然签订《认购商品房协议书》，负有相当程度的过错。再次，一审法院执行查封时所提取的物业登记表显示唐延发并未实际占有房屋，故本案情形不符合前述规定第十七条所规制的情形。综上所述，请求驳回唐延发的再审申请。
本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉。本案审查的焦点在于：唐延发对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。唐延发作为案外人，诉请人民法院停止在(2015)三亚执字第57号案中对天意公司所有的“太阳岛公寓”16层D2号房屋的强制执行，应举证证明其对该处房产享有足以排除强制执行的民事权益，否则有损执行申请人黄卿安的合法利益。本案中，虽然唐延发已举证证明其通过与天意公司订立《认购商品房协议书》认购前述房产，且天意公司出具收据确认收到全部购房款，但唐延发并未证明其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，从权利取得形式看，唐延发与天意公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《认购商品房协议书》明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明《认购商品房协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《认购商品房协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购商品房协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定唐延发与天意公司订立的协议书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。
其次，从合同法律效力看，即使双方之间订立正式的商品房买卖合同，该合同效力亦为无效。依据一审查明的事实，因天意公司违规加盖楼层，“太阳岛公寓”项目并未取得商品房预售许可证。天意公司在二审中提交意见确认，涉案房产尚未经过房屋测量和竣工验收。可见，“太阳岛公寓”项目不符合《商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件，只能纳入商品房预售范畴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，即便唐延发与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致，使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同，但由于天意公司未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。因此，唐延发与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同，其对天意公司不产生优先于黄卿安对天意公司的债权，故其无权请求人民法院在(2015)三亚执字第57号案中停止对涉案房屋的强制执行。
唐延发主张，其已通过缴纳物业费、装修押金等办理进户和钥匙交接手续而实际占有了房屋，但这一事实成立与否对合同效力并不产生影响。即使唐延发实际占有了房屋，但由于其与天意公司之间未订立合法有效的商品房买卖合同，其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。唐延发还主张，(2013)泉民初字第1170号民事调解书的内容所确定的是个人之间的借款，跟唐延发购买的房屋之间没有任何关联性，涉案房屋不能成为(2013)泉民初字第1170号民事调解书项下的执行标的物。本院认为，涉案房产系天意公司开发的项目，属于天意公司的责任财产，该房产尚未办理产权转移登记手续，亦未进行产权转移的预告登记，当然可以成为天意公司作为其他金钱债务的被执行人强制执行的标的物。综上，二审判决认定唐延发不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回唐延发的再审申请。
审 判 长 王毓莹
审 判 员 陈宏宇
审 判 员 钱小红
二〇一七年三月二十四日
法官助理 陈 亚
法官助理 刘清启
