【裁判要旨】

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。但如果当事人之间仅对收益分配约定了限制和浮动条件，不能认定收益方“只收取固定数额货币”，当事人之间不成立民间借贷关系。

案例一：

【案件来源】

    （2017）最高法民再96号《民事判决书》

【案情简介】

一、李黎明系开维公司的法定代表人及控股股东，开维公司系维德公司的控股股东。

二、2007年12月24日至2008年1月25日，朱红共向维德公司转款650万元。2009年8月13日，朱红向开维公司转款350万元，并注明为“投资款”。

三、2009年，朱红与开维公司法定代表人李黎明签订《协议书》，约定，朱红从维德公司处购买土地，全权委托维德公司开发销售，朱红收取包干利润3248万元。

四、2012年5月22日至2013年4月1日，开维公司向朱红共计支付1020万元。

五、2015年，朱红向海口中院起诉，请求判令开维公司、维德公司归还朱红借款本息。海口中院认为，本案法律关系名为房地产开发合作，实为民间借贷，判决维德公司与开维公司共同向朱红偿还借款本息。

六、2016年，维德公司与开维公司向海南省高院上诉，主张朱红支付款项系投资款，一审认定借贷关系属于事实认定错误。海南省高院认为，朱红只收取固定利润，不承担经营风险，应认定为民间借贷关系。但一审法院利息部分计算依据不足，开维公司与维德公司共同偿还借款事实认定错误，海南省高院对此予以纠正。

七、2017年，朱红向最高法院申请再审。最高法院认可双方为民间借贷关系，并支持朱红的部分诉讼主张。

【裁判文书】

最高院认为：“《国有土地使用权合同纠纷解释》第十四条规定：‘本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。’第二十六条规定：‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。’《协议书》第一条约定朱红从维德公司处购买30亩土地并全权委托维德公司开发销售，第二条约定朱红收取包干利润3248万元。因朱红仅收取固定回报，并不承担经营风险，不符合合作开发房地产合同的特点，故一、二审法院认定朱红与维德公司之间的法律关系名为房地产开发合作，实为民间借贷并无不当。

维德公司辩称，《协议书》第三条并未约定包干利润，双方之间法律关系应为购地关系及委托销售合同关系。本院认为，虽然《协议书》第三条约定包干利润分别于2011年和2012年各支付1000万元，2013年视土地增值税清算结果支付余下的款项，但该约定并未改变朱红不承担经营风险，仅收取包干利润的内容，只是在2013年视土地增值税清算结果支付余下款项。《协议书》第三条的约定并不能否定朱红与维德公司之间实为民间借贷关系的性质。维德公司虽主张双方之间系购地关系及委托销售合同关系，但未能提供证据证明30亩土地已转让并过户登记在朱红名下，亦未能提供证据证明基于委托销售关系其收取了朱红支付的报酬，故维德公司该项辩称意见不成立。”

案例二：

【案件来源】

（2017）赣民终208号民事判决书

【裁判文书】

江西高院认为：“彭小青上诉主张其与符木水之间的法律关系为合资合作开发房地产合同关系。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：‘本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。’本案中彭小青与符木水虽约定由彭小青投入资金开发嘉盛爱情公寓，彭小青实际投入850万元，但根据2013年12月13日双方签订的《协议书》，截至2013年12月13日，经双方结算，彭小青获得本金和利润共计2500万元，而此时，嘉盛爱情公寓商品房销售面积约7900平方米，还有大部分商品房尚未销售，合作开发的项目盈亏尚属未知状态，按照双方约定，彭小青却可以取得固定利润1650万元。因此，双方的合作不符合共担风险的特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定：‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。’本案中彭小青投入一定数额的本金后取得固定利润，而不承担经营风险，故其与符木水之间的法律关系为借款合同关系。关于彭小青上诉的几点理由，本院分析评定如下：第一，彭小青主张其已经承担了房屋建设能否开工的风险、房屋建造过程中的风险以及部分房屋的销售能否成功的风险。对此，本院认为，房屋建设能否开工的风险、房屋建造过程中的风险以及房屋的销售能否成功的风险，最终都会影响合作项目的盈亏，合资合作开发房地产的风险最终归结于投资亏损的风险，彭小青在合作开发项目房地产尚未销售完毕，项目盈亏尚不可知的情况下，提前获取收益，显然没有承担合作开发房地产的风险。第二，彭小青主张其收取固定利润而非固定数额的货币。对此，本院认为，利润可以以货币形式支付，彭小青主张其收取的是固定利润不是收取固定数额的货币，该理由不成立。第三，彭小青主张在2009年7月13日的513万元投资款收据中已经载明其享有38%的股权，2013年12月13日的《协议书》是一份结算协议，据此，其与符木水之间为合资、合作开发房地产合同关系。对此，本院认为，虽然收据上载明了彭小青享有38%的份额，但因彭小青不承担经营风险，只收取固定利润，在性质上名为合资合作开发房地产，实为民间借贷。综上，原审法院认定双方之间的法律关系为民间借贷，适用法律正确，本院二审予以维持。彭小青的上诉主张不成立，不予支持。”

案例三：

【案件来源】

（2016）赣民终188号《民事判决书》

【裁判文书】

江西高院认为：“经查，2013年12月21日龚伟、实业公司、郭大军签订的《合作协议书》以及同日龚伟、实业公司、郭大军、开发公司签订的《补充协议》约定，龚伟、实业公司共同出资建设九江市星子县城帝景御园住宅小区17号楼合作开发房产项目。龚伟出资1000万元人民币并支付至实业公司指定账户，项目其余出资由实业公司负责，确保项目的顺利完成。龚伟对九江市星子县城帝景御园住宅小区17号楼合作开发房产项目不承担经营风险，只收取固定数额收益。故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’之规定，原审认定本案案由应为民间借贷纠纷，于法有据，应予维持。”

案例四：

【案件来源】

（2016）豫民终485号《民事判决书》

【裁判文书】

河南高院认为：“本案陈怀义与张俊恒之间存在土地合作开发的基础合同关系，陈怀义依据该合同向张俊恒付款的事实有银行存取款凭证在案为凭，足以认定。河南均衡公司、陈怀义、邢宝亭之间的土地合作开发合同关系因土地使用权转让而终止履行。新的土地使用权受让人许昌振鸿房地产开发有限公司的法定代表人丁仰振（以下简称许昌振鸿公司）依据2008年10月3日河南均衡公司、许昌振鸿公司、陈怀义、邢宝亭达成的协议，向陈怀义银行账户支付200万元的事实在2010年1月1日张俊恒向陈怀义出具的借条中予以明确。陈怀义为履行土地合作开发合同支付给张俊恒的投资款项，经双方当事人协商后以张俊恒向陈怀义借款的形式在本案借条中予以明确。因此，本案借条的形成与本案河南均衡公司、陈怀义、邢宝亭之间的土地合作开发合同关系具有关联性。陈怀义与张俊恒之间因土地合作开发合同关系而形成的权利义务关系，因本案张俊恒借条的出具而转化为民间借贷法律关系，陈怀义支付给的张俊恒的投资款项转化为借款。因此，本案系民间借贷法律关系纠纷。一审判决对本案法律关系定性不当，应予纠正。陈怀义上诉主张本案系民间借贷法律关系的理由，本院予以支持。张俊恒上诉主张本案借条系陈怀义索贿形成的理由因无证据证明，本院不予支持。”

案例五：

【案件来源】

（2016）最高法民终8号《民事判决书》

【裁判文书】

最高院认为：“共同投资、共享利润、共担风险为合作开发房地产合同的基本内容，而当事人在协议中所约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的内容，与以‘共同投资、共享利润、共担风险’为基本内容的合作开发房地产合同相悖离，也即提供资金一方的当事人不论双方当事人合作开发的结果如何，均可获得固定数额的货币。此种协议名为合作开发房地产合同，实为借款合同。根据上述司法解释的规定，当事人签订的合作开发房地产合同应在符合下列条件的情况下，才能认定为借款合同：一是合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险；二是提供资金的一方当事人只收取固定数额的货币。本案中，中加投资公司与浦城房地产公司于2004年6月14日签订一份合作协议。案涉合作协议第三条‘利益分配’中约定：‘1、浦城房地产公司履行本协议第二条第2款义务后，浦城房地产公司所得该部分项目可售商品房总建筑面积10万平方米。双方所得房屋以小区街坊分配为原则。……3、该部分项目商品房可预售时，中加投资公司保证销售价格的底价为2500元/平方米以上，如因各种因素该项目销售均价小于2500元/平方米时，则中加投资公司负责向浦城房地产公司补足小于2500元／平方米的差额，或确保最低净利不小于500元/平方米收益（所有税收均有中加投资公司负责）。4、浦城房地产公司完成了第二条第2款和处理了土建安装工程款以及按销售额结算了营业税后的余款由浦城房地产公司自由支配’。从上述约定看，对浦城房地产公司的收益分配问题，当事人约定的条件为：当项目商品房可预售时，中加投资公司保证该其销售的最低价格不低于2500元／平方米。该约定内容不能认定为浦城房地产公司收取固定数额货币，也即并不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》所规定的‘只收取固定数额货币’的条件，案涉合作协议的性质不能认定为借款合同。一审判决认定中加投资公司与浦城房地产公司之间为合资、合作开发房地产合同法律关系正确。”

【相关法律法规】

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第二十六条  合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。