【裁判要旨】
物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案债权人虽对涉案标的享有的是抵押权而非买卖，但抵押权人享有的也是物的交换价值的权利。故被拆迁人享有的补偿安置权优先于本案债权人享有的抵押权。
【案件来源】
（2018）最高法民终112号《民事判决书》
【裁判文书】
最高院认为：
中国邮政长沙分公司上诉主张，朗盛大厦一楼114号门面系用以折抵中南公司应当支付给中国邮政长沙分公司的1200万元拆迁补偿款，即使红岭公司的抵押权有效，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，其对朗盛大厦一楼114号门面的权利也优先于红岭公司的抵押权。根据查明的事实，2009年1月21日，中南公司作为拆迁人与中国邮政长沙分公司作为被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》约定，中国邮政长沙分公司所有的长沙市中山路105号第001栋房屋在拆迁范围以内，该房屋合计建筑面积2997.21平方米，其中临街经营性门面建筑面积499.91平方米混合结构，住宅办公用房建筑面积1940.56平方米混合结构，无产权违章面积556.74平方米混合结构。中南公司对中国邮政长沙分公司被拆迁房实行新建房屋面积补偿和其他货币补偿方式，中南公司共计补偿中国邮政长沙分公司价值人民币1875万元，其中新建房屋临中山路一层门面300平方米估值1200万元，一层面积补偿价值最终以中介机构评估价值为准，互不找补。2011年6月底以前中南公司在中山路新建报业文化大厦房屋一楼偿还中国邮政长沙分公司层高约6米，临中山路门面宽度不低于20米，房屋产权面积不少于300平方米，房屋用途为商业，使用面积不低于510平方米（实际可为两层使用），并保证留有邮运车辆停车位。从该协议约定的内容可知，虽然中国邮政长沙分公司系与中南公司签订该协议，并非与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议，但双方除约定部分货币补偿外，其他关于以房换房予以安置补偿的意思表示非常明确，且拆迁补偿安置房屋的位置、面积、用途明确、特定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，虽然红岭公司对朗盛大厦一楼114号门面享有的是抵押权而非买卖该房屋，但同样是对安置房的重复处理，而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利。因此，中国邮政长沙分公司就朗盛大厦一楼114号门面享有的补偿安置权优先于红岭公司享有的抵押权。一审判决未考虑中国邮政长沙分公司依据《拆迁补偿安置协议》就朗盛大厦一楼114号门面所享有的权利，判令红岭公司就该门面享有优先受偿的权利不当，本院予以纠正。中国邮政长沙分公司关于其对朗盛大厦一楼114号门面享有的权利优先于红岭公司的抵押权的上诉理由成立，本院予以支持。
【相关法律法规】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》
第七条第一款 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
