【裁判要旨】

    以房屋使用权抵债为内容的合同关系属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则，不产生阻却执行的效力。

【案件来源】

    （2014）民申字第215号《民事裁定书》

【案情简介】

    甲公司与乙公司签订了《房屋使用权抵债合同》约定，甲公司将其名下房产出租给乙公司，租期为18年，乙公司应支付给甲公司的租金抵扣甲公司尚欠乙公司的300万元债务，后乙公司以案外人名义提起执行异议与案外人执行异议之诉，后经最高人民法院作出（2014）民申字第215号《民事裁定书》终审驳回乙公司诉请。

【裁判文书】

    最高院认为：

    关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。