【裁判要旨】  当事人违反预约合同后的违约责任应遵循权利义务对等的原则，不能等同于本约合同的违约责任。其赔偿问题也应结合预约合同的内容及履行状态、客观障碍、市场风险和政策等综合因素进行全面考量。

【案件来源】 （2019）最高法民申2826号

【案情简介】

唐美兰与宁科置业公司就购买房产事宜签订了预约合同，黄文贵其后受让该合同项下的权利义务。后因诸多原因，案涉房屋达不到出售和交付的条件，宁科置业公司构成违约。黄某要求违约方按照本约合同即房屋买卖合同的标准承担高额赔偿责任，后被最高人民院裁定驳回。

【裁判文书】

最高院认为：

预约合同以未来签订本约合同为目的，预约合同的意向购房人所支付款项的性质和数额均与商品房预售合同中的房屋交付的对价相距甚远，故基于预约合同与本约合同的合同目的和对待给付的内容不同，除非合同另有约定，根据权利义务对等的原则，预约合同的违约责任不能等同于本约合同违约责任。本案中，黄文贵原审诉讼和申请再审请求参照合同相对方所获房屋溢价（获益）确定损失数额，并无合同依据和法律依据，不予支持。

签订预约合同对于意向购房人而言，可以支付较少比例的金额、以当时的市场价格获取未来签订预售合同的机会，而对于出卖人而言，在不具法定销售条件之时就可以回笼部分开发资金，故唐美兰与宁科置业公司签订具有预约合同性质的《预约协议》符合双方利益。如本约合同没有签订，结合《预约协议》第十四条关于违约一方承担违约责任赔偿实际损失的约定，二审向黄文贵释明关于履行利益的主张不能成立，且认定预约合同的违约责任可以酌情考虑机会损失，符合损失填补原则，并无不当。

签订预约合同并不等同于必然签订本约合同，本约合同的签订与否仍具有不确定性，双方当事人正是基于客观上签订条件、时机不具备或者主观上特殊的考虑，才签订预约合同而非直接签订本约合同。对于因不能实现签订本约合同的机会损失如何赔偿的问题，主要应当衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素（如鼓励投资还是遏制炒房）等未签订本约合同的原因要件。