我国《城市房地产管理法》对国有土地使用权转让规定了明确的条件。《城市房地产管理法》第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

其中未达投资总额25%是否会导致土地使用权转让合同无效的问题，实践中存在两种观点：第一种观点认为，未达投资总额25%的，土地使用权转让合同无效。第二种观点认为，即使未达到投资总额的25%，也不会导致土地使用权转让合同无效，不能因此影响土地使用权转让合同的效力。

对于未达投资总额25%的土地使用权转让合同是否有效的问题，关键是如何理解《城市房地产管理法》第39条第1款第（2）项的规定，即未达投资总额25%的“不得转让”是指不能签转让合同，还是指可以鉴合同但不能过户。最高人民法院在具体案件适用过程中，逐渐形成了支持即使未达投资总额25%的土地使用权转让合同，仍然有效的司法观点，最高人民法院【2004】民一终字第46号、最高人法院【2006】民一终字第26号判决，最高人民法院【2006】民一终字第57号判决，对此都持相同观点。其具体理由如下：

第一，从物权行为和债权行为相区分的角度。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”为此，合同的履行要件和合同的生效要件是两个独立的要件，且具有前后逻辑性，合同能否履行，不能反推合同是否有效。

第二，《城市房地产管理法》的性质。城市房地产法作为行政性法律，其归愤规范调整的主要是房地产开发经营行为，其属于管理性强制性规范，25%的转让限制条件仅仅是对土地转让的一种行政监管措施，而非针对合同这种债权行为所做的禁止性规定。其内涵可以理解为，没有达到25%的限制性条件，不得办理土地使用权权属变更登记，但不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效。