房贷金融产品层出不穷为哪般？
发布时间：2013-03-12 17:23:00 作者：
[编者按] 针对近期各大商业银行推出的房贷金融新产品，《成都房产报道》近期对蒲杰律师作了专访。在孔敏、曾臻以及黄海律师助理的配合下，蒲杰律师向媒体详细阐释了房贷金融新产品的相关问题。本刊将本次采访的问题及回答摘录如下，以期对关心房贷金融产品的朋友们有所帮助。
1、各商业银行陆续推出新的房贷产品的原因有哪些？
（1）国家宏观政策的变化。连续的加息政策使银行业做出相应的调整。有小部分潜在贷款消费者受加息政策影响选择了全款购房，而大部分消费者则会考虑在现实市场状况下选择哪种贷款方式、如何还款才能更加节省利息和规避加息风险。
（2）个人房贷是银行的优质产品。面对各大银行正是看准了市场的机遇，针对消费者的需求陆续设计推出了不同的房贷产品、如固定利率贷款、双周供、个人循环贷款等。即使宏观调控拼命打压房地产业存在的“虚火”，银行仍然十分重视个人住房贷款。
（3）新“理财型”房贷产品开拓市场。今年新房贷产品的不断推出就是银行积极寻求消费者需要并设计匹配金融产品在房地产领域的有力表现。
2、新产品的不断出台，对房地产市场、购房者、开发商将产生哪些影响？会不会透支市场的购买力？
各银行纷纷推出个人住房贷款新产品，是为了吸引购房人对个人住房贷款产品的消费，因此，个人住房贷款新产品的推出，对购房人而言无疑是一种利好。一方面，购房人可以获得更多的选择机会，根据自己的不同经济情况和还款能力选择不同类型的贷款产品，并享受到新产品带来的不同优惠。另一方面，“循环贷”等新产品还能使正在按揭中的房屋变成“提款机”，满足消费者投资理财、经营周转、应急支出的需要，个人住房贷款新产品的功能已开始出现多样化趋势。对开发商而言，个人住房贷款产品的多样性可以在一定程度上提高商品房买卖的成交率，同时，“直客式贷款”等新产品也为开发商省下为客户提供担保而在银行缴存的风险保证金，有利于开发商回收投资、缓解资金周转压力。个人住房贷款新产品的推出，为购房人和开发商均提供了便利，可以释放一部分市场购买力，对房地产市场的影响应该是积极的。就新产品本身而言，不足以产生透支市场购买力的不良影响。
3、商业银行推出各种住房贷款后将面临哪些风险？
商业银行推出的各种住房贷款新产品，因还款方式的多样化，将吸引更多的消费群体，随之而来的是逾期还款风险的增加。同时，各种新产品的推出有可能造成同业间的恶性竞争而出现违规操作。因此，银行应谨慎理性地推出个人房贷新产品，在放贷过程中严把对借款人的审核标准，避免因违规操作带来风险隐患或资产损失。
4、购房者在选用产品的时候可能面临的风险有哪些？
（1）房价。节节攀升的房价，产生明显的“买涨不买跌”效应，刺激市场消费随之增长。但如果房价出现下跌，就将产生一连串负面影响，“套牢”大批贷款购房者被迫为银行“打工”。
（2）利率。利率的升降同样影响买房人的房产贷款。
A加息。从现有迹象看，利率上升的可能性在逐渐增大。个人住房贷款利率不是“一次定终身”，升息势必使贷款者增加还款压力。持续加息将令“断供”的可能性加大，而“断供”不仅会令前期缴交的钱财“付之流水”，还会入选各大银行的信贷“黑名单”，有损个人今后的金融信誉，甚至有可能会成为银行的“被告”。
B降息。虽然，目前出现固定利率贷款产品，但是其仅为众多房贷产品中的一种，且有其自身的缺陷性。如果未来央行利率稳定或者是降息，选择固定利率贷款则相当于贷款被银行套牢，这样一来，每年都将付出比实际应付出的更多的利率。
（3）投资。个人购房为投资需求的占相当比重，是此轮房地产增长非常重要的一个因素。房屋二、三级市场价格、市场供给及购房退税政策调整等变化，都将直接影响到投资收益。例如，“以租养房”收益下降，租房收入难以支付购房贷款利息，必将使个人的还贷风险增加。
5、购房者如何选择适合自己的房贷产品？
在房贷产品选择这个问题上，没有优劣之分，只有根据个人不同的经济状况选择不同的房贷产品。最适合自己目前财务状况的房贷产品，就是最好的。作为购房者不必死盯一种房贷模式，一年来房地产市场政策频出，这让银行也做出了相应的动作来适应市场变化。购房者可以根据自身的情况选择合适的房贷产品。
（1）如果贷款额度比较大，那么贷款期应该较长，显然固定利率的最高贷款期10年就不能满足要求，可以选择双周供或等额本金+提前还款的方式来加快还款速度，最大限度的规避加息风险。
（2）如果贷款额度较小，从金额上加息的风险就已经得到了较好的规避，同样可以通过提前还款等方式降低风险发生的几率。
（3）针对品种丰富的房贷产品，首选的还是公积金贷款。
（4）目前众多房贷者关心的固定利率贷款，其实在房贷利率不出现大幅增长的情况下，对于消费者来说只要预期负担和风险处于合理的接受范围内，无需依靠固定利率来规避。轻微的加息对消费者的实际贷款增加影响并不大。房贷消费者在考虑固定利率能够规避加息风险的同时，也要考虑到一旦降息带来的风险损失。
（5）如果收入比较稳定，资金比较固定，想要节省利息，则可以选择双周供。所谓“双周供”，是把原先一个月的还款额分两次归还，由于还款频率增加，本金减少速度加快，可以节省大笔利息支出。
（6）对于买了房子以后在未来有大宗消费计划（如买车、结婚等）的购房者，可以选择循环授信的产品。
（7）老年人买房的时候受到年龄限制问题，可以选择接力贷。由两代人来偿还贷款，可以解决老年人因年龄受限制而无法贷款的问题。
1、各商业银行陆续推出新的房贷产品的原因有哪些？
（1）国家宏观政策的变化。连续的加息政策使银行业做出相应的调整。有小部分潜在贷款消费者受加息政策影响选择了全款购房，而大部分消费者则会考虑在现实市场状况下选择哪种贷款方式、如何还款才能更加节省利息和规避加息风险。
（2）个人房贷是银行的优质产品。面对各大银行正是看准了市场的机遇，针对消费者的需求陆续设计推出了不同的房贷产品、如固定利率贷款、双周供、个人循环贷款等。即使宏观调控拼命打压房地产业存在的“虚火”，银行仍然十分重视个人住房贷款。
（3）新“理财型”房贷产品开拓市场。今年新房贷产品的不断推出就是银行积极寻求消费者需要并设计匹配金融产品在房地产领域的有力表现。
2、新产品的不断出台，对房地产市场、购房者、开发商将产生哪些影响？会不会透支市场的购买力？
各银行纷纷推出个人住房贷款新产品，是为了吸引购房人对个人住房贷款产品的消费，因此，个人住房贷款新产品的推出，对购房人而言无疑是一种利好。一方面，购房人可以获得更多的选择机会，根据自己的不同经济情况和还款能力选择不同类型的贷款产品，并享受到新产品带来的不同优惠。另一方面，“循环贷”等新产品还能使正在按揭中的房屋变成“提款机”，满足消费者投资理财、经营周转、应急支出的需要，个人住房贷款新产品的功能已开始出现多样化趋势。对开发商而言，个人住房贷款产品的多样性可以在一定程度上提高商品房买卖的成交率，同时，“直客式贷款”等新产品也为开发商省下为客户提供担保而在银行缴存的风险保证金，有利于开发商回收投资、缓解资金周转压力。个人住房贷款新产品的推出，为购房人和开发商均提供了便利，可以释放一部分市场购买力，对房地产市场的影响应该是积极的。就新产品本身而言，不足以产生透支市场购买力的不良影响。
3、商业银行推出各种住房贷款后将面临哪些风险？
商业银行推出的各种住房贷款新产品，因还款方式的多样化，将吸引更多的消费群体，随之而来的是逾期还款风险的增加。同时，各种新产品的推出有可能造成同业间的恶性竞争而出现违规操作。因此，银行应谨慎理性地推出个人房贷新产品，在放贷过程中严把对借款人的审核标准，避免因违规操作带来风险隐患或资产损失。
4、购房者在选用产品的时候可能面临的风险有哪些？
（1）房价。节节攀升的房价，产生明显的“买涨不买跌”效应，刺激市场消费随之增长。但如果房价出现下跌，就将产生一连串负面影响，“套牢”大批贷款购房者被迫为银行“打工”。
（2）利率。利率的升降同样影响买房人的房产贷款。
A加息。从现有迹象看，利率上升的可能性在逐渐增大。个人住房贷款利率不是“一次定终身”，升息势必使贷款者增加还款压力。持续加息将令“断供”的可能性加大，而“断供”不仅会令前期缴交的钱财“付之流水”，还会入选各大银行的信贷“黑名单”，有损个人今后的金融信誉，甚至有可能会成为银行的“被告”。
B降息。虽然，目前出现固定利率贷款产品，但是其仅为众多房贷产品中的一种，且有其自身的缺陷性。如果未来央行利率稳定或者是降息，选择固定利率贷款则相当于贷款被银行套牢，这样一来，每年都将付出比实际应付出的更多的利率。
（3）投资。个人购房为投资需求的占相当比重，是此轮房地产增长非常重要的一个因素。房屋二、三级市场价格、市场供给及购房退税政策调整等变化，都将直接影响到投资收益。例如，“以租养房”收益下降，租房收入难以支付购房贷款利息，必将使个人的还贷风险增加。
5、购房者如何选择适合自己的房贷产品？
在房贷产品选择这个问题上，没有优劣之分，只有根据个人不同的经济状况选择不同的房贷产品。最适合自己目前财务状况的房贷产品，就是最好的。作为购房者不必死盯一种房贷模式，一年来房地产市场政策频出，这让银行也做出了相应的动作来适应市场变化。购房者可以根据自身的情况选择合适的房贷产品。
（1）如果贷款额度比较大，那么贷款期应该较长，显然固定利率的最高贷款期10年就不能满足要求，可以选择双周供或等额本金+提前还款的方式来加快还款速度，最大限度的规避加息风险。
（2）如果贷款额度较小，从金额上加息的风险就已经得到了较好的规避，同样可以通过提前还款等方式降低风险发生的几率。
（3）针对品种丰富的房贷产品，首选的还是公积金贷款。
（4）目前众多房贷者关心的固定利率贷款，其实在房贷利率不出现大幅增长的情况下，对于消费者来说只要预期负担和风险处于合理的接受范围内，无需依靠固定利率来规避。轻微的加息对消费者的实际贷款增加影响并不大。房贷消费者在考虑固定利率能够规避加息风险的同时，也要考虑到一旦降息带来的风险损失。
（5）如果收入比较稳定，资金比较固定，想要节省利息，则可以选择双周供。所谓“双周供”，是把原先一个月的还款额分两次归还，由于还款频率增加，本金减少速度加快，可以节省大笔利息支出。
（6）对于买了房子以后在未来有大宗消费计划（如买车、结婚等）的购房者，可以选择循环授信的产品。
（7）老年人买房的时候受到年龄限制问题，可以选择接力贷。由两代人来偿还贷款，可以解决老年人因年龄受限制而无法贷款的问题。
