【裁判要旨】

在商品房买卖合同中，双方当事人约定了买受人享受优惠价款的条件以及具体数额（优惠差价），买受人按合同约定支付了优惠后的全部价款，因出卖人根本违约导致解除买卖合同，买受人主张房屋买卖合同中约定的优惠差价为己方的期待利益损失，人民法院应予以支持。

【案情】

2011年11月13日，花荣华与姜堰市明源房地产有限公司（以下简称姜堰明源公司，后名称变更为本案被告明源公司）签订商品房买卖合同一份，约定：花荣华预购姜堰明源公司开发的位于泰州姜堰区溱潼镇水沁路两侧鹊仙岛一号第七幢住宅房一套，建筑面积约309.52平方米（含地下面积140.46平方米），商品房总价为人民币345万元，花荣华应于2011年11月13日给付购房款190万元，2011年11月28日前付清余款155万元。若花荣华逾期付款在60日以内，则花荣华自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向姜堰明源公司支付逾期应付款万分之五的违约金；花荣华所购房屋已优惠差价443978元，如花荣华不按时付款，则姜堰明源公司可以取消此优惠，在交房时结算。姜堰明源公司应当在2012年12月31日前，向花荣华交付房屋；如逾期交房不超过180日，则姜堰明源公司按逾期日向花荣华支付已交付房款万分之一的违约金；如逾期交房超过180日，则花荣华有权解除合同，姜堰明源公司应当自花荣华解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按花荣华已付款的0.1%支付违约金。买卖合同还对其他相关内容进行了约定。

签订买卖合同后，花荣华于2011年11月13日支付购房款190万元，同月30日以汇款和给付现金的方式共支付购房款155万元。

因姜堰明源公司未按期交房，花荣华于2013年7月15日向姜堰明源公司发出函件，通知姜堰明源公司解除买卖合同，并要求姜堰明源公司承担违约责任并赔偿损失。次日，姜堰明源公司复函，同意退房并给付违约金3450元。

原告花荣华遂诉至泰州市姜堰区人民法院，请求法院判令被告：1.立即返还购房款345万元。2.赔偿购房款利息损失998900元、可得利益损失合计443978元。其中：利息损失，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按照江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称江苏农商行）逾期贷款利率1.3788%计算利率；可得利益损失，按买卖合同第七条第二项约定的优惠差价443978元计算。

泰州明源公司辩称：双方签订买卖合同、原告预缴购房款345万元、我公司违约交付且不能继续交付预售房屋均属实，同意解除买卖合同并同意退还345万元；但对原告的利息及可期得利益损失的诉讼请求有异议，具体理由：1.对于原告预缴购房款的利息损失，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。2.我公司不应赔偿原告可期得利益损失。双方买卖合同约定“已优惠443978元，如买受人不按时付款，则出卖人可以取消此优惠。”原告支付第二期房款155万元的时间是2011年11月30日，已超过约定的付款期限2天，属于未按时付款的情形，被告可以据此取消购房优惠。另外，目前该商品房地段的房价下跌，原告解除合同，不仅没有造成损失，反而减少了购房损失。

花荣华补充陈述并提交相应证据：我第二期房款155万元系向江苏农村商业银行贷款，因提取大额现金需要预约期间，导致交房款时间逾期两天。被告接受此款未提出异议，证明我已按合同的履行义务。

【审判】

江苏省泰州市姜堰区人民法院经审理认为：根据合同法九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照诚实信用的原则履行义务。因泰州明源公司不能按期交房，其已构成违约，并导致合同解除，依法应当承担赔偿损失等违约责任。2013年7月15日，花荣华解除合同函到达泰州明源公司后，泰州明源公司未按合同约定在30日退还全部购房款，给花荣华造成损失，应承担赔偿责任。

对于花荣华预付房款的利息损失。中国人民银行发布的利率信息，对人民法院的司法实践活动具有参照执行作用；商业银行的利率标准，只能在本行内部执行，不具规范性。因此，花荣华要求按照江苏农村商业银行的利率标准计算利息损失的意见，无法律依据，依法不予支持。花荣华的利息损失应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。

对于花荣华的可得利益损失。根据合同法第三十九条及第四十条规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。当事人订立的买卖合同具备格式合同的法律特征，属泰州明源公司提供的格式合同。泰州明源公司无证据证明对买卖合同中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”的内容已尽法律规定的合理说明义务，因此，买卖合同中该条款的此项内容无效。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果泰州明源公司履行合同按期交房，则花荣华可获得443978元的优惠利益。因此，花荣华要求泰州明源公司赔偿期待利益损失的诉讼请求，依法予以支持。花荣华逾期两日付款155万元，应承担违约责任，依照合同规定，应按日向泰州明源公司支付逾期应付款万分之五的违约金1550元。泰州明源公司提出的房价下跌后花荣华退房可以减少损失的，无法律依据，故对此项辩称意见不予支持。

泰州市姜堰区人民法院遂判决：一、泰州明源公司于判决生效后10日内返还花荣华购房款345万元，并赔偿利息损失（金额的计算方式：本金345万元，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、泰州明源公司于本判决生效后10日内赔偿花荣华可得利益损失443978元，花荣华于判决生效后10日内给付泰州明源公司违约金1550元，两项相抵，泰州明源公司于判决生效后10日内给付花荣华442428元。三、驳回花荣华的其他诉讼请求。

泰州明源公司不服一审判决，向泰州市中级人民法院上诉。

    江苏省泰州中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。