案例一

【裁判要旨】

1、债务人与债权人通过签订相当价值标的物的买卖合同的方式以抵销债务的，该合同属以物抵债协议，不属流质契约；且该买卖合同的订立目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故人民法院亦不应按照民间借贷关系审理。因此，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该买卖合同具有法律效力。

2、对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付房款。

【案件来源】

(2015)民一终字第180号《民事判决书》

【裁判文书】

最高院认为：“民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》、《承诺书》的内容均表明，汤龙等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤龙等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。

关于彦海公司主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。彦海公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

……在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。”

案例二

【裁判要旨】

当事人主张以物抵债协议系流质契约的，应当对双方存在抵押担保关系提供证据证明。

【案件来源】

 (2014)民申字第920号《民事裁定书》

【裁判文书】

最高院认为：“澳普尔公司和贺玉中主张《房屋购销合同书》名为房屋买卖，实为借贷担保，实质上是以物抵债类（流质契约）合同，应为无效合同。但澳普尔公司和贺玉中提供的证据无法否认澳普尔公司与柳玉忠之间《房屋购销合同书》的真实性，澳普尔公司给柳玉忠出具的收据也载明是购房款。澳普尔公司并没有提供相关抵押合同佐证其与柳玉忠之间实质是以物抵债的流质契约，澳普尔公司本身系房地产开发公司，卖房的原因是因为欠债或是其他，均不影响房屋买卖合同的效力。”

案例三

【裁判要旨】

以物抵债协议已履行不能时，债务人应当依据旧债务的约定履行。

【案件来源】

 (2014)辽审一民再终字第00003号《民事判决书》

【裁判文书】

辽宁高院认为：“依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李永柱、李世公司、盛大公司签订的《抵顶房屋协议书》及《抵顶协议审核报批通知单》是三方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。本案争议的平和苑2-4-6、2-5-6、2-6-6、2-7-6房屋，盛大公司与李杰、王立伟、万广华、刘洪林签订了《商品房认购协议书》，并出具了收款收据，盛大公司与李杰、王立伟、万广华、刘洪林形成了买卖合同关系。现李杰、王立伟、万广华、刘洪林已经办理了入住手续，实际占有使用上述涉案房屋，李永柱、李世公司、盛大公司签订的《抵顶房屋协议书》及《抵顶协议审核报批通知单》关于上述涉案房屋的抵顶已经无法履行。原审未支持李永柱关于上述争议房屋的诉请，判决李世公司给付工程款及利息，并判令盛大公司承担连带责任，并无不当。”

【相关法律法规】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条  抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条第一款  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。