无效案例：

案例1:

【裁判要旨】

村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。

【案件来源】

（2015）民申字第759号《民事裁定书》

【裁判文书】

最高院认为：

久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定；文柏池主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。因此，文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由，本院亦不予支持。

案例2:

【裁判要旨】

村委会将农村土地以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的单位或者个人，未事先经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的，租赁合同无效。

【案件来源】

（2014）闽民终字第1292号《民事判决书》

【裁判文书】

福建高院认为：

上诉人陈清华、刘宜达与被上诉人水碓村委会双方签订的《集体林地（使用地）租赁合同》明确约定水碓村委会以出租的方式将林地租赁给陈清华、刘宜达营林，陈清华、刘宜达按年支付租金给水碓村委会，因此，根据合同约定，双方之间所产生的法律关系为租赁法律关系，故原审认定本案为土地租赁合同纠纷，并无不当。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：‘国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。’第四十八条规定：‘发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。’本案水碓村委会将总面积达3500亩的宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的陈清华、刘宜达，因此，水碓村委会对外出租林地的行为明显违反了《中华人民共和国农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定，故原审判决确认上诉人陈清华、刘宜达与被上诉人水碓村委会双方签订的《集体林地（使用地）租赁合同》为无效合同，并对被上诉人诉请返还集体林地予以支持，于法有据。另，上诉人陈清华、刘宜达、绿世纪公司在二审期间向本院申请调取涉案出租林地的权属登记、四至范围以及村内发包等情况，鉴于该申请调取的内容不影响对本案租赁合同的效力认定，本院不予支持。

有效案例：

【裁判要旨】

《中华人民共和国村民委员会组织法》关于“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定不属于效力性强制性规定，不能作为认定租赁合同是否有效的依据。

【案件来源】

(2017)鲁民申62号《民事裁定书》

【裁判文书】

山东高院认为：

对于租赁协议的效力，原审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项‘以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理’的规定，只是为了对村委会行为进行规范管理，村委会与他人签订租赁合同并不为法律所禁止，该条规定并不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。对此，本院认为，原审的认定符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定。

【相关法律法规】

《中华人民共和国村民委员会组织法》

第二十四条  涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。